La notion de bail professionnel en droit OHADA et ses implications sur la théorie générale du fonds de commerce

• Author: André Desmonds Eyango Djombi
• Position: Faculty of Law and Political Science, University of Douala, Cameroon
• Pages: 108-136

La notion de bail professionnel en droit OHADA

et ses implications sur la théorie générale du fonds de commerce

Lecturer André Desmonds EYANGO DJOMBI

1

, PhD.

Abstract

The last reform of the Unifo rm Act on General Commercial Law OHADA

reconsidered several pieces of commercial law. The concept of leasing has not been

spared. She, who was a ccompanied by the "commercial" substantive, has been transformed

into "commercial lease" . Question of style or simple semantics? Certainly not, because the

legislature in 19 97, had not previously dared revise the designation commercial lease that

no longer fit with the extension of the beneficiaries he had devoted himself. With the reform

of December 2010, the institution of the lease has just renamed. Parliament also confirmed

the extension of the scope of economic actors involved in the protectio n of the lease. The

regime of former Uniform Act was therefore not fully extended, particularly since we noted

another significant change in the new text. Contrary to former Art icle 69 which devoted

two cumulative criteria nece ssary for the implementation of the lease of the regime,

including th e situation in a populated city of more than 5,000 people and membership of

local under lease to a designated class

2

, the new text retains a single criterion, that of

belonging to a local specific category. This mutation disrupts some b asics of goodwill

theory. Indeed, with the increasing scope of lessees, there is a sliding protection to

professional trader. This causes result in a substit ution of the lease of the fo undation that

passes from customer to the profession. The loss of the privileged place of business

customers coupled with doctrinal and jurisprudential developments in the theory of civil

customers, argue for an assimilation of the different customer categories.

Keywords: business lease, OHADA, business assets, Commercial Law.

JEL Classification: K11, K22, K33

1. Introduction

Le droit commercial OHADA a connu d'importantes innovations suite à la

révision de l'Acte uniforme portant droit commercial général

3

. Le bail figure au

rang des institutions qui ont été particulièrement affectées par la réforme.

1

André Desmonds Eyango Djombi - Faculty of Law and Political Science, University of Douala,

Cameroon, eydesmo@yahoo.fr .

2

Cf. article 69 ancien de l'AUDCG qui précisait le domaine du bail en ces term es: « Terrains nus

sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage

industriel, commercial, artisanal ou professionnel, si ces constructions ont été élevées ou

exploitées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance ». V .sur la question:

TOGORA (B.), « Sort du bail professionnel en OHADA au décès du preneur », Ohadata D-13-18,

p.1; TRICOT (D.), « Bail à usage professionnel et fonds de commerce », Ohadata D-12-17, p. 1.

3

La révision est intervenue le 15 février 2011 avec l'entrée en vigueur d'un nouvel Acte unifor me

portant sur le droit commercial général, en remplacement de celui de 1997.

Juridical Tribune Volume 6, Issue 1, June 2016

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Avant l’avènement du bail à usage professionnel, on parlait du bail

commercial. Celui-ci relevait d'un régime juridique dérogatoire au droit commun

4

.

Les raisons d’un tel particularisme sont essentiellement d’ordre économique et

sécuritaire. En effet, jusqu’à la fin de la première guerre mondiale, le commerçant

locataire était soumis au régime de droit commun au même titre qu'un locataire

ordinaire

5

. L’inconvénient d’une telle assimilation était que cet acteur économique

ne bénéficiait d’aucune prérogative particulière du fait de son statut et se voyait par

exemple refuser le renouvellement de son bail, ce qui le contraignait très souvent à

se déplacer avec comme conséquence la perte de tout ou partie de sa clientèle

6

. La

situation a changé en France avec la loi du 30 juin 1926 relative à la propriété

commerciale. Cette loi a notamment permis au commerçant de se maintenir dans

les lieux, en dépit du refus du bailleur de renouveler son contrat.

L’innovation avait à l’époque, séduit certains Etats membres de l'OHADA,

qui l’ont presqu'en l'état intégrée dans leurs législations nationales

7

. A leur suite, le

tout premier Acte uniforme adopté en 1997 avait, de manière globale, entériné les

solutions et les principes issus de la loi française de 1926, notamment le caractère

spécial du contrat de bail commercial devenu par la suite professionnel

8

. Depuis la

réforme du 15 décembre 2010, le législateur OHADA parle désormais de « bail

professionnel » à la place du bail commercial que consacrait l'ancien Acte

uniforme.

La notion de bail n’a pas fait l’objet d’une définition spécifique dans le

Code civil. L’article 1709 qui lui est consacré, définit de façon générale le louage

des choses qu’il présente comme «Un contrat par lequel l’une des parties s’oblige

à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain

prix que celle-ci s’oblige à lui payer». Le législateur englobe dans cette définition,

une grande variété de baux. Mais en dépit de cette multiplicité, tous les baux

reposent sur le même mécanisme. Ils consistent en la mise à disposition par le

loueur d’une chose au profit de quelqu’un, le preneur, en contrepartie d’un loyer.

Le bailleur s’oblige donc à mettre une chose à la disposition du locataire et de l’en

faire jouir pendant un certain temps

9

.

4

Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8e éd.,

Paris, 20 07, p. 329; Legeais (D.), Droit commercial et d es affaires, Sirey, 18e éd., 2009, p. 74;

Nguebou Toukam (J.), Le Droit commercial général, Presses universitaires d'Afrique,1998, p. 81

et s.

5

Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8e éd.,

Paris, 2007, p. 333; Antonmattei (P-H) et Raynard (J.), Droit civil- Contrats spéciaux, Lexis

Nexis, 7e édition, Paris,2013, p. 235 et s.

6

Legeais (D.), Droit commercial et des affaires, Sirey, 18e éd., 2009, p. 74; Collart Dutilleul (F.) et

Delebecque (Ph.), Op.cit., p. 333; Antonmattei (P-H) et Raynard (J.), Op. cit., p. 235 et s.

7

Ce fut notamment le cas du Cameroun qui a procédé à la réception de ladite loi à travers un décret

du 07 juin 1937.V. J.O du Cameroun 1937, p. 579.

8

V. article 101 et 130 de l'Acte uniforme portant droit commercial général.

9

Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Op. cit., p. 329; Malaurie (Ph.) et Aynes (L.), Les

contrats spéciaux, Editions Cujas, Rue de la Maison Blanche 75013, Paris, 1995, p.6 et s.;

Sissouma (Sékou), "Le bail professionnel (En espace Ohada), u n mécanisme de veille (juridique),

permanent", p. 83. publication.lecames.org/index.php/jur/article/download/208/119.