La notion de bail professionnel en droit OHADA et ses implications sur la théorie générale du fonds de commerce

Author:André Desmonds Eyango Djombi
Position:Faculty of Law and Political Science, University of Douala, Cameroon
Pages:108-136
SUMMARY

The last reform of the Uniform Act on General Commercial Law OHADA reconsidered several pieces of commercial law. The concept of leasing has not been spared. She, who was accompanied by the "commercial" substantive, has been transformed into "commercial lease". Question of style or simple semantics? Certainly not, because the legislature in 1997, had not previously dared revise the designation... (see full summary)

 
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La notion de bail professionnel en droit OHADA
et ses implications sur la théorie générale du fonds de commerce
Lecturer André Desmonds EYANGO DJOMBI
1
, PhD.
Abstract
The last reform of the Unifo rm Act on General Commercial Law OHADA
reconsidered several pieces of commercial law. The concept of leasing has not been
spared. She, who was a ccompanied by the "commercial" substantive, has been transformed
into "commercial lease" . Question of style or simple semantics? Certainly not, because the
legislature in 19 97, had not previously dared revise the designation commercial lease that
no longer fit with the extension of the beneficiaries he had devoted himself. With the reform
of December 2010, the institution of the lease has just renamed. Parliament also confirmed
the extension of the scope of economic actors involved in the protectio n of the lease. The
regime of former Uniform Act was therefore not fully extended, particularly since we noted
another significant change in the new text. Contrary to former Art icle 69 which devoted
two cumulative criteria nece ssary for the implementation of the lease of the regime,
including th e situation in a populated city of more than 5,000 people and membership of
local under lease to a designated class
2
, the new text retains a single criterion, that of
belonging to a local specific category. This mutation disrupts some b asics of goodwill
theory. Indeed, with the increasing scope of lessees, there is a sliding protection to
professional trader. This causes result in a substit ution of the lease of the fo undation that
passes from customer to the profession. The loss of the privileged place of business
customers coupled with doctrinal and jurisprudential developments in the theory of civil
customers, argue for an assimilation of the different customer categories.
Keywords: business lease, OHADA, business assets, Commercial Law.
JEL Classification: K11, K22, K33
1. Introduction
Le droit commercial OHADA a connu d'importantes innovations suite à la
révision de l'Acte uniforme portant droit commercial général
3
. Le bail figure au
rang des institutions qui ont été particulièrement affectées par la réforme.
1
André Desmonds Eyango Djombi - Faculty of Law and Political Science, University of Douala,
Cameroon, eydesmo@yahoo.fr .
2
Cf. article 69 ancien de l'AUDCG qui précisait le domaine du bail en ces term es: « Terrains nus
sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage
industriel, commercial, artisanal ou professionnel, si ces constructions ont été élevées ou
exploitées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance ». V .sur la question:
TOGORA (B.), « Sort du bail professionnel en OHADA au décès du preneur », Ohadata D-13-18,
p.1; TRICOT (D.), « Bail à usage professionnel et fonds de commerce », Ohadata D-12-17, p. 1.
3
La révision est intervenue le 15 février 2011 avec l'entrée en vigueur d'un nouvel Acte unifor me
portant sur le droit commercial général, en remplacement de celui de 1997.
Juridical Tribune Volume 6, Issue 1, June 2016
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Avant l’avènement du bail à usage professionnel, on parlait du bail
commercial. Celui-ci relevait d'un régime juridique dérogatoire au droit commun
4
.
Les raisons d’un tel particularisme sont essentiellement d’ordre économique et
sécuritaire. En effet, jusqu’à la fin de la première guerre mondiale, le commerçant
locataire était soumis au régime de droit commun au même titre qu'un locataire
ordinaire
5
. L’inconvénient d’une telle assimilation était que cet acteur économique
ne bénéficiait d’aucune prérogative particulière du fait de son statut et se voyait par
exemple refuser le renouvellement de son bail, ce qui le contraignait très souvent à
se déplacer avec comme conséquence la perte de tout ou partie de sa clientèle
6
. La
situation a changé en France avec la loi du 30 juin 1926 relative à la propriété
commerciale. Cette loi a notamment permis au commerçant de se maintenir dans
les lieux, en dépit du refus du bailleur de renouveler son contrat.
L’innovation avait à l’époque, séduit certains Etats membres de l'OHADA,
qui l’ont presqu'en l'état intégrée dans leurs législations nationales
7
. A leur suite, le
tout premier Acte uniforme adopté en 1997 avait, de manière globale, entériné les
solutions et les principes issus de la loi française de 1926, notamment le caractère
spécial du contrat de bail commercial devenu par la suite professionnel
8
. Depuis la
réforme du 15 décembre 2010, le législateur OHADA parle désormais de « bail
professionnel » à la place du bail commercial que consacrait l'ancien Acte
uniforme.
La notion de bail n’a pas fait l’objet d’une définition spécifique dans le
Code civil. L’article 1709 qui lui est consacré, définit de façon générale le louage
des choses qu’il présente comme «Un contrat par lequel l’une des parties s’oblige
à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain
prix que celle-ci s’oblige à lui payer». Le législateur englobe dans cette définition,
une grande variété de baux. Mais en dépit de cette multiplicité, tous les baux
reposent sur le même mécanisme. Ils consistent en la mise à disposition par le
loueur d’une chose au profit de quelqu’un, le preneur, en contrepartie d’un loyer.
Le bailleur s’oblige donc à mettre une chose à la disposition du locataire et de l’en
faire jouir pendant un certain temps
9
.
4
Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8e éd.,
Paris, 20 07, p. 329; Legeais (D.), Droit commercial et d es affaires, Sirey, 18e éd., 2009, p. 74;
Nguebou Toukam (J.), Le Droit commercial général, Presses universitaires d'Afrique,1998, p. 81
et s.
5
Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8e éd.,
Paris, 2007, p. 333; Antonmattei (P-H) et Raynard (J.), Droit civil- Contrats spéciaux, Lexis
Nexis, 7e édition, Paris,2013, p. 235 et s.
6
Legeais (D.), Droit commercial et des affaires, Sirey, 18e éd., 2009, p. 74; Collart Dutilleul (F.) et
Delebecque (Ph.), Op.cit., p. 333; Antonmattei (P-H) et Raynard (J.), Op. cit., p. 235 et s.
7
Ce fut notamment le cas du Cameroun qui a procédé à la réception de ladite loi à travers un décret
du 07 juin 1937.V. J.O du Cameroun 1937, p. 579.
8
V. article 101 et 130 de l'Acte uniforme portant droit commercial général.
9
Collart Dutilleul (F.) et Delebecque (Ph.), Op. cit., p. 329; Malaurie (Ph.) et Aynes (L.), Les
contrats spéciaux, Editions Cujas, Rue de la Maison Blanche 75013, Paris, 1995, p.6 et s.;
Sissouma (Sékou), "Le bail professionnel (En espace Ohada), u n mécanisme de veille (juridique),
permanent", p. 83. publication.lecames.org/index.php/jur/article/download/208/119.

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